12 Απρ 2014

Το προσχέδιο της επιτροπής θεσμών για τις επιπτώσεις της φούσκας των ακινήτων και του πλαισίου της πώλησης των παραρτημάτων των κυπριακών τραπεζών στην Ελλάδα



Όπως αναφέρθηκε και στο προηγούμενο τεύχος, η Έκθεση της Επιτροπής Θεσμών άγγιξε διάφορα επί μέρους θέματα, που αφορούν στην κατάρρευση της οικονομίας, των οποίων η αρχική εξέταση ολοκληρώθηκε και διαφαίνονται κάποια συμπεράσματα ιδιαίτερα ενδεικτικά.

Οι εκτιμήσεις ακινήτων που διενεργήθηκαν στα πλαίσια του διαγνωστικού ελέγχου “Independent Due Diligence of the Banking System of Cyprus της PIMCO
Η φούσκα των ακινήτων αποτελεί αναμφίβολα ένα θεμελιώδες ζήτημα. Στην έκθεση καταγράφονται αρκετά ενδιαφέροντα στοιχεία όσον αφορά στις εκτιμήσεις ακινήτων.
Σύμφωνα με εκτιμήσεις για το δείκτη τιμών των κατοικιών, οι προβλέψεις που αναφέρονται στην έκθεση, η συσσωρευτική μεταβολή σύμφωνα με το βασικό σενάριο για τα έτη 2012-2015 ανέρχεται στο -12.1%, ενώ σύμφωνα με το ακραίο σενάριο στο -23.8%. Η ποσοστιαία μεταβολή, σύμφωνα με το βασικό σενάριο για το 2014, προβλέπεται στο -5.0% και για το 2015 στο -0.5%, ενώ σύμφωνα με το ακραίο σενάριο για το 2014 προβλέπεται στο -10.0% και για το 2015 στο -1.5%. Οι εκπρόσωποι της Κεντρικής Τράπεζας είχαν εκφράσει την άποψη ενώπιον της Επιτροπής Θεσμών ότι τα ακίνητα ως εξασφαλίσει σε δάνεια «διατηρούν την εκτιμημένη αξία τους, όταν η ελεύθερη αγορά λειτουργεί υπό τις ίδιες ή παρόμοιες συνθήκες κάτω από τις οποίες διενεργήθηκε η εκτίμηση. Αντίθετα, όπως επισήμαναν, όταν υπάρχει μεγάλος αριθμός δανείων που δεν εξυπηρετούνται και οι τράπεζες εξαρτώνται από την πώληση των εν λόγω ακινήτων για την είσπραξη των κεφαλαίων που δάνεισαν, ειδικά σε μια μικρού μεγέθους αγορά όπως είναι η Κύπρος, το πρόβλημα μετατρέπεται σε συστημικό, πιέζοντας τις τιμές σημαντικά προς τα κάτω»[1].

Ο εκπρόσωπος του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, θεώρησε τις εκτιμήσεις μη ρεαλιστικές, αφού στηρίχθηκαν σε εκτιμήσεις που διενεργήθηκαν για λογαριασμό των τραπεζών. Την αντίθεσή του ενώπιον της επιτροπής εξέφρασε και εκπρόσωπος του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών και Συμβούλων Ακινήτων Κύπρου, ο οποίος υποστήριξε ότι οι υπολογισμοί βασίζονται σε μειωμένες αγοραίες αξίες, τις οποίες χαρακτήρισε αυθαίρετες, αφού άλλα γεγονότα επηρέασαν τις εκτιμήσεις των τιμών ακινήτων όπως «η αλλαγή στην ερμηνεία της Δήλωσης Πολιτικής του Υπουργείου Εσωτερικών αναφορικά με το θέμα της μεμονωμένης κατοικίας, ένα περίπου μήνα πριν την κάθοδο της τρόικας στην Κύπρο, η οποία επηρέασε το δικαίωμα για οποιαδήποτε οικοδομική ανάπτυξη στις γεωργικές ζώνες και ως εκ τούτου μείωσε κατακόρυφα την αξία των ακινήτων της υπαίθρου».

Όπως αναφέρεται στην έκθεση, τις εκτιμήσεις διενήργησαν οι εταιρείες Antonis Loizou & Associates, Cleon Iacovides & Associates Ltd, Danos, Leaf Research και Proprius[2], που κατέθεσαν ότι εκτίμησαν την αγοραία αξία και την αξία καταναγκαστικής πώλησης των ακινήτων με ημερομηνία αναφοράς την 30η Ιουνίου 2012. Εντοπίζεται στην έκθεση εύλογα ότι η ημερομηνία εκτίμησης δεν περιλαμβάνει τις συνέπειες από τα γεγονότα του Μαρτίου 2013, εξού και οι αντιθέσεις που αναφέρονται πιο πάνω. Αυτό υποστηρίζει και ο εκπρόσωπος του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών και Συμβούλων Ακινήτων Κύπρου, ο οποίος αντέδρασε και για τη διαδικασία που ακολουθήθηκε από τη PIMCO για ανάθεση στις πιο πάνω εταιρείες, αφού κλήθηκε αριθμός εταιρειών να υποβάλουν προσφορές μετά από συνεντεύξεις. Η PIMCO αναφέρει ότι στην περίπτωση ρευστοποίησης των εξασφαλίσεων (δηλ. υποθηκευμένων ακινήτων) για προβληματικά δάνεια, θα επιφέρει επιπρόσθετη μείωση ύψους 25% επί των προβλεπόμενων μελλοντικών τιμών πώλησής τους, λόγων των επιπλέον πιέσεων που θα επιδεχθούν. Σύμφωνα με έγγραφο του ΔΝΤ, που κατατέθηκε στην κοινοβουλευτική επιτροπή θεσμών, η PIMCO στην περίπτωση της Κύπρου εφάρμοσε συγκριτικά πιο συντηρητική μεθοδολογία.

Από τα πιο πάνω εξάγεται το συμπέρασμα ότι σε περίπτωση εκποιήσεων, η πώληση ακινήτου εντός του 2014 για το σκοπό αυτό θα χαρακτηρίζεται από μείωση μεταξύ 30% (αν ληφθούν υπόψη τα ποσοστά που προβλέπονται στο βασικό σενάριο, δηλαδή βασική μείωση του -5.0% για το 2014 συν η επιπρόσθετη προβλεπόμενη μείωση 25%) μέχρι 35% (για το ακραίο σενάριο, δηλαδή βασική μείωση -10% συν η προβλεπόμενη μείωση 25%). Λαμβάνοντας υπόψη και το επιχείρημα του εκπροσώπου του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών και Συμβούλων Ακινήτων Κύπρου για τις επιπτώσεις των γεγονότων του Μαρτίου 2013 στην αγορά ακινήτων, αν αυτό ευσταθεί, τότε το ποσοστό αυτό της μείωσης διαφοροποιείται ή και αυξάνεται, ίσως σημαντικά. Οι γενικότερες ενστάσεις του καταδεικνύουν, επιπρόσθετα, και πιθανά χάσματα μεταξύ των εκτιμητών όσον αφορά στις μεθοδολογίες που χρησιμοποιούν, κατ’ επέκταση και των εκτιμήσεων, αλλά και αναλόγως του πελάτη, ο οποίος ζητά την εκτίμηση, κάτι το οποίο ήταν ήδη προφανές από εκτιμήσεις κατά την περίοδο της φούσκας των ακινήτων.

Η πώληση των υποκαταστημάτων των κυπριακών τραπεζών στην Ελλάδα, περιλαμβάνεται «στα κρίσιμα γεγονότα που διαδραματίστηκαν στο διάστημα μεταξύ 15ης και 26ης Μαρτίου 2013». Όπως αναφέρεται χαρακτηριστικά, η Κεντρική Τράπεζα, ενεργώντας ως Αρχή Εξυγίανσης και αφού οι Ελληνική Τράπεζα, η Λαϊκή Τράπεζα και η Τράπεζα Κύπρου «τελούσαν από την 25η Μαρτίου 2013 υπό καθεστώς εξυγίανσης», υπέγραψε συμφωνίες πώλησης, «υλοποιώντας σχετική πολιτική απόφαση που λήφθηκε στα πλαίσια του Eurogroup[3]”. Ως λόγος για την πώληση των καταστημάτων αναφέρεται στην έκθεση ότι «τέθηκε ως προϋπόθεση από τους δανειστές της Κύπρου για τη χορήγηση χρηματοδοτικής στήριξης προς αυτή... λόγω της μεγάλης επέκτασης του κυπριακού τραπεζικού τομέα αλλά και του χαρτοφυλακίου των κυπριακών τραπεζών στην Ελλάδα[4]», κάτι το οποίο καθιστούσε το δημόσιο χρέος της χώρας μας μη βιώσιμο, «καθώς οι επισφάλειες και οι απώλειες στην Ελλάδα θα μεταφερόντουσαν ως ελλείμματα στην Κύπρο... με ορατό κίνδυνο την κατάρρευση όλου του τραπεζικού συστήματος και την άτακτη χρεοκοπία του κράτους.» Σύμφωνα με κατάθεση, αλλά και επιστολή ημερομηνίας 24 Μαΐου 2013 του Διοικητή της Κεντρικής Τράπεζας, μετά την «απόφαση για συνεισφορά των ανασφάλιστων καταθετών» δημιουργήθηκε κίνδυνος μαζικών αποσύρσεων καταθέσεων με αποτέλεσμα να μην μπορεί να ενεργοποιηθεί, σε τέτοια περίπτωση, το Ταμείο Προστασίας Καταθετών, αφού διέθετε 130 εκτ. ευρώ και οι ασφαλισμένες καταθέσεις των υποκαταστημάτων στην Ελλάδα 9 περίπου δις ευρώ. Επισημάνθηκε ότι «παρόμοια προβλήματα αντιμετωπίζονταν και με τα υποκαταστήματα των δύο μεγάλων τραπεζών στο Ηνωμένο Βασίλειο και στη Ρουμανία»[5] , εξού και είχε προχωρήσει η έκδοση διαταγμάτων για την πώλησή τους, τον Απρίλιο του 2013.

Ο κυριότερος λόγος για την πώληση των υποκαταστημάτων των κυπριακών τραπεζών στην Ελλάδα, υπήρξαν οι έντονες πιέσεις της τρόικας για υλοποίηση της συγκεκριμένης απαίτησής της – όπως αναφέρεται σε υπόμνημα της Μονάδας Εξυγίανσης της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, ημερομηνίας 26 Μαρτίου 2013 και σε επιστολή ημερομηνίας 24 Μαΐου 2013 του Διοικητή της που κατατέθηκε στην επιτροπή θεσμών. Η διαδικασία πώλησης άρχισε με διερευνητική επίσκεψη αντιπροσωπείας της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, του Υπουργείο Οικονομικών και της τρόικας στην Ελλάδα μεταξύ 11 και 12 Μαρτίου 2013. Η επίσκεψη δεν έφερε αποτέλεσμα, «λόγω του μεγάλου χάσματος στην αποτίμηση των δανειακών χαρτοφυλακίων των τραπεζών των οποίων οι εργασίες θα πωλούνταν». Γι’ αυτό το λόγο, η Γενική Διεύθυνση Ανταγωνισμού της Ευρωπαϊκής Ένωσης ετοίμασε προσχέδιο των όρων πώλησης το οποίο συζητήθηκε σε τηλεδιάσκεψη του Euro Working Group στις 15 Μαρτίου 2013, οπόταν και επικυρώθηκαν οι όροι. Στις 17 Μαρτίου 2013 η Τράπεζα της Ελλάδος απεύθυνε πρόσκληση στην Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος, στην Alpha Bank, στο Νέο Ταχυδρομικό Ταμιευτήριο και στην Τράπεζα Πειραιώς, για ένδειξη ενδιαφέροντος σύμφωνα με τους επικυρωμένους όρους. Μετά από συζητήσεις υπήρξε κατάληξη με την Τράπεζα Πειραιώς στις 22 Μαρτίου 2013.

Παράλληλα με την πιο πάνω διαδικασία, οι κυπριακές τράπεζες ενημερώνονταν, εξού και η αρνητική τοποθέτηση της Τράπεζας Κύπρου και της Λαϊκής Τράπεζας και η επιφύλαξη της Ελληνικής σε σχετική συνάντηση στις 19 Μαρτίου 2013. Μετά από αυτό [και εξαιτίας αυτού;] οι όροι τροποποιήθηκαν, όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται στην έκθεση της κοινοβουλευτικής επιτροπής θεσμών: «Κατά το χρονικό διάστημα που ακολούθησε μέχρι το Eurogroup της 25ης Μαρτίου 2013 και μετά από παρεμβάσεις του Προέδρου της Δημοκρατίας, του πρωθυπουργού της Ελλάδας και του Ευρωπαίου Επιτρόπου για θέματα Ανταγωνισμού κ. J. Almunia, οι πιο πάνω όροι έτυχαν τροποποίησης[6]». Μετά από αυτό, οι διαπραγματεύσεις ολοκληρώθηκαν στις 26 Μαρτίου 2013, οπόταν και υπογράφηκαν οι συμφωνίες. Παρακολουθώντας τα όσα καταγράφονται χρονικά πιο πάνω στην Έκθεση της κοινοβουλευτικής επιτροπής θεσμών, εύλογα μπορεί να διερωτηθεί κανείς τόσο για τη διαπραγμάτευση, η οποία διεξήχθη σε τόσο στενά χρονικά πλαίσια, όσο και για τη βιασύνη, η οποία χαρακτηρίζει τις διαδικασίες. Σε περίοδο μιας βδομάδας έως ενός δεκαημέρου καταρτίσθηκαν όροι, επικυρώθηκαν, τροποιήθηκαν, υπήρξαν διαπραγματεύσεις και εν τέλει κατάληξη, περιλαμβανομένων και σχετικών παρεμβάσεων και πιο συγκεκριμένα της Ευρωπαϊκής Ένωσης, όταν δεν ευοδώθηκε η πρώτη προσπάθεια και μάλιστα εν μέσω των γεγονότων της απόφασης του Eurogroup της 15ης Μαρτίου. Το πιο κάτω απόσπασμα είναι εκφραστικό:
«Για το θέμα αυτό, ο Διοικητής της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, ανέφερε ότι, για τα γεγονότα που έλαβαν χώρα στο χρονικό διάστημα μεταξύ 25ης και 26ης Μαρτίου 2013, οι επαφές πραγματοποιήθηκαν μεταξύ της τελευταίας [Κεντρική Τράπεζα Κύπρου] και εκπροσώπων του αγοραστή, στην παρουσία και εκπροσώπων των κλιμακίων της ελληνικής και της κυπριακής τρόικας. Ωστόσο, όπως σημείωσε, αυτές αφορούσαν αποκλειστικά τη συνομολόγηση του νομικού εγγράφου της συμφωνίας, συμπληρώνοντας ότι το τίμημα και οι όροι πώλησης συμφωνήθηκαν σε πολιτικό επίπεδο μεταξύ Κύπρου και Ελλάδας στα πλαίσια των δύο συνόδων του Eurogroup το Μάρτιο»[7].

Ενδιαφέρον προκαλεί η αναφορά εκπροσώπου της Τράπεζας Πειραιώς ότι ανάμεσα στους παρόντες, δεν υπήρξαν εκπρόσωποι του κυπριακού Υπουργείου Οικονομικών. Άραγε γιατί; Δεν θεωρείτο σημαντικό το θέμα, ώστε να εμπλακεί το Υπουργείο Οικονομικών; Ή μήπως η απευθείας εμπλοκή του Προέδρου – όπως αναφέρεται πιο πάνω- θεωρήθηκε ως αμεσότερη και σε υψηλότερο επίπεδο εμπλοκή της Κυπριακής Δημοκρατίας; Εξίσου ενδιαφέρον παρουσιάζει και η θέση εκπροσώπων του Υπουργείου Οικονομικών σε γραπτή δήλωση ημερομηνίας 22 Μαΐου 2013 της Τράπεζας Κύπρου για μη εμπλοκή της στις διαπραγματεύσεις ότι «η κυπριακή κυβέρνηση επιδίωξε τη συμμετοχή των τραπεζών, όμως η θέση της τρόικας ήταν αντίθετη με τη συμμετοχή τους στην προσπάθεια διαμόρφωσης του γενικού πλαισίου της συμφωνίας». Δηλαδή η κυπριακή κυβέρνηση ενώ δεν συμμετείχε, συναίνεσε και στην απουσία της εμπλοκής ενδιαφερόμενης τράπεζας και άφησε τη διαδικασία στα χέρια της τρόικας;

Οι όροι πώλησης που συμφωνήθηκαν στο eurogroup στις 15 Μαρτίου 2013 ήταν οι ακόλουθοι, όπως καταγράφονται στην έκθεση της κοινοβουλευτικής επιτροπής θεσμών:
·         Αποτίμηση του δανειακού χαρτοφυλακίου με βάση το ακραίο σενάριο της Pimco, λαμβάνοντας όμως υπόψη και την αναμενόμενη κερδοφορία προ προβλέψεων που υπολόγισε ο πιο πάνω διεθνής οίκος
·         Καταβολή 50% του απαιτούμενου κεφαλαίου από τον αγοραστή και του υπόλοιπου 50% από τον πωλητή
·         Διεξαγωγή επιβεβαιωτικού ελέγχου για τα δάνεια που θα πωλούνταν, καθώς και επανυπολογισμός των προβλέψεων της Pimco, στον οποίο να λαμβάνεται υπόψη η επιδείνωση στο μακροοικονομικό περιβάλλον και υπολογισμός του κόστους αναδιοργάνωσης των καταστημάτων, με το ενδεχόμενο να προκύψει επιπρόσθετη μείωση στο τίμημα πώλησης το οποίο δεν θα μπορούσε να ξεπεράσει τα 350 εκατομ. Ευρώ
Ωστόσο σύμφωνα με την προρρηθείσα επιστολή του Διοικητή της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, έπειτα από παρεμβάσεις του Προέδρου της Δημοκρατίας, του πρωθυπουργού της Ελλάδας και του ευρωπαίου Επιτρόπου για θέματα Ανταγωνισμού κ. J. Almunia, στο Eurogroup της 25ης Μαρτίου 2013, οι πιο πάνω όροι τροποποιήθηκαν ώστε το απαιτούμενο κεφάλαιο να καταβληθεί κατά τα 2/3 από τον αγοραστή και κατά το 1/3 από τον πωλητή, ενώ η επιπρόσθετη μείωση στο τίμημα πώλησης αυξήθηκε από 350 σε 450 εκατομ. ευρώ, αφαιρώντας ταυτόχρονα τη δυνατότητα του αγοραστή για επανυπολογισμό των προβλέψεων του οίκου Pimco, καθώς και του δικαιώματός του να ακυρώσει τη συμφωνία. Όπως επεξηγείται στην ίδια επιστολή, η τροποποίηση αυτή προέκυψε λόγω της επιμονής της Τράπεζας Πειραιώς να συμπεριληφθεί όρος στη συμφωνία με τον οποίο να της παραχωρείται το δικαίωμα να ακυρώσει τη συμφωνία σε περίπτωση που το ποσό για το οποίο προϋπολογίστηκαν τα 350 εκατομ. ευρώ ξεπερνούσε τον αριθμό αυτό.»[8]
Αυτό που εξάγεται από το πιο πάνω απόσπασμα είναι ότι οι όροι μπορούσαν να διαφοροποιηθούν, αφού η Τράπεζα Πειραιώς πέτυχε κάτι τέτοιο, όμως το Υπουργείο Οικονομικών της Κυπριακής Δημοκρατίας δεν θεώρησε αναγκαίο να συμμετάσχει στις διαδικασίες, ούτε και να προβεί σε διαπραγμάτευση, προβάλλοντας την επιμονή της τρόικας.

Οι πιο πάνω όροι περιλάμβαναν, επίσης, την αγορά των δανειακών χαρτοφυλακίων των κυπριακών τραπεζών στην Ελλάδα που αποτιμούνται στα 16,2 δις, περίπου 3,1 δις κάτω από την τιμή που αναφέρεται στα βιβλία των τραπεζών, την αγορά στοιχείων πάγιου ενεργητικού (καταστήματα και γραφεία), περίπου 0,25 δις ευρώ, την πληρωμή από πλευρά αγοραστή της αναγκαίας κεφαλαιακής επάρκειας 1,5 δις με αφαίρεση 450 εκ. για τα «έξοδα προσαρμογής» (η Τράπεζα Πειραιώς πλήρωσε 524 εκ. ευρώ) και ανάληψη, από πλευράς αγοραστή, των υποχρεώσεων των καταθέσεων που ανέρχονταν στις 15 Μαρτίου 2015 στα 15 δις ευρώ.
Οι αρμόδιοι κυβερνητικοί φορείς κατέθεσαν στην κοινοβουλευτική επιτροπή θεσμών ότι η Κύπρος δεν είχε καμιά εμπλοκή στην επιλογή αγοραστή.

Οι εκπρόσωποι του Υπουργείου Οικονομικών περιλαμβανομένου του Γενικού Διευθυντή, θεωρούν ότι έγινε μια κακή συμφωνία και παραδέχονται ότι «υπό την κρισιμότητα των περιστάσεων και κυρίως της έλλειψης χρόνου για ουσιαστική διαπραγμάτευση, δεν υπήρχε εναλλακτική επιλογή που να εξυπηρετούσε καλύτερα το συμφέρον του τόπου». Ενδιαφέρουσα δήλωση με δεδομένη την τροποποίηση των όρων με παρεμβάσεις και του Προέδρου της Δημοκρατίας, αλλά και των αλλαγών που επιτεύχθηκαν από τον αγοραστή, την Τράπεζα Πειραιώς. Προφανώς, η πίεση του χρόνου και η έλλειψή του δεν επηρέασε κανένα άλλα για να προβεί σε διαπραγματεύσεις, πέραν του Υπουργείου Οικονομικών.
Από ότι διαφαίνεται όλοι συμφωνούν ότι ο στόχος για σμίκρυνση του κυπριακού τραπεζικού συστήματος στο 130% περίπου του ΑΕΠ της Κύπρου και η αρνητική αλληλεπίδραση από την Ελλάδα, επιτεύχθηκε.



[1] Έκθεση Επιτροπής Θεσμών για  την Οικονομία, σελ. 39
[2] Οππ. σελ. 41
[3] Οππ, σελ 47
[4] οππ
[5] Οππ, σελ 49
[6] Οππ, σελ 52
[7] Οππ, σελ. 53
[8] Οππ, σελ 55-56

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου